viernes, 10 de mayo de 2013

PROYECTO DE LEY DE ARRENDAMIENTOS DEL DIPUTADO LUICIANO ASPIAZU


CONTRATOS RURALES
TITULO I - DISPOSICIONES GENERALES
Ámbito de aplicación
Artículo 1º: Será aplicable la presente Ley en todo el territorio nacional, a todo contrato que responda en su denominación y contenido, a alguno de los regulados en la presente Ley, así como a todo otro, cualquiera sea la denominación que las partes le hayan asignado, siempre que contenga las condiciones esenciales de aquellos que esta Ley regula.
Este primer Título de la Ley, establece las normas comunes a todos los diversos tipos de contratos que ella prevé, pero para cada uno de ellos, se aplicarán las normas específicas que para cada especie se prevé en los sucesivos Títulos, solo en aquello que modifiquen a las normas generales incluidas en este Título I.
Orden Público
Artículo 2º: Los preceptos de esta ley son de orden público, e irrenunciables los beneficios que establece.
Salvo los casos en que expresamente ella lo autorice, serán nulas y carentes de todo valor las cláusulas o pactos incluidos en los contratos, que sean contrarios a esta Ley, sea por simple inobservancia, contradicción o fraude a la misma. Tales disposiciones no impedirán la aplicación de las normas legales que se hubiere tratado de eludir.
Sólo serán renunciables los derechos del arrendatario y/o aparcero tomador, desde el momento en que puedan ser ejercitados. La renuncia deberá constar en documento público.
Los derechos del arrendador o dador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias.
Normas Supletorias
Artículo 3º: En todos los diversos tipos de contratos regidos por esta Ley, se aplicarán, en el orden que a continuación se indica, las normas de esta Ley por encima de la voluntad de las partes en todo aquello que esté expresamente regulado, las cláusulas contractuales en todo lo que quede legalmente liberado a la autonomía de la voluntad convencional, y supletoriamente, solo ante ausencia de disposiciones específicas y a los fines interpretativos, las demás normas y referencias que se indican:
1) Las disposiciones de esta Ley.
2) Los convenios de las partes.
3) Las normas del Código Civil, en particular las de las locaciones.
4) Los usos y costumbres locales.
Formalidades y requisitos
Artículo 4º: Los contratos alcanzados por la presente Ley deberán celebrarse por escrito y la firma de las partes autenticada por escribano público, juez de paz o por la autoridad que reglamentariamente se designe. Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que otorgue contrato escrito.
Deberán contener los siguientes requisitos:
a) Nombre de las partes contratantes, especificando si son personas físicas o jurídicas y de qué tipo.
b) Ubicación del predio y/o lotes objeto del contrato determinando: provincia; departamento o partido; cuartel o distrito y datos de geo referencia individual del predio.
c) Superficie del predio y/o lotes objeto del contrato con individualización de éstos.
d) Especificación de las mejoras existentes solo en las parcelas o lotes objeto del contrato, con detalle en su descripción y estado, determinando cuales podrán ser usadas, por quién, si su uso será retribuido en el precio total o por separado, bajo qué condiciones podrán alterarse o agregarse otras y en qué condiciones deberán estar al término del contrato, así como toda otra especificación que sobre ellas las partes acuerden.
e) Precio, fecha, lugar y forma de pago.
f) Objeto o destino productivo al que se dedicará el predio, especificando si será uno solo o varios y en este caso establecerlos taxativamente, pudiendo pactarse las especies o tipos de cultivos, rotaciones, técnicas de laboreo y recolección, así como toda otra convención que con autonomía de la voluntad las partes convengan, incluyendo acuerdos sobre el modo de comercialización y quién se encargará de ella cuando así las partes entiendan convenirles.
g) Plazo.
h) Domicilio real y el que constituyan las partes.
i) Jurisdicción a la que se someterán.
j) Parte que asume el compromiso de inscripción y los porcentajes en que se afrontarán los gastos, pudiendo también distribuirse como obligación entre las partes lo porcentuales en que afrontarán las cargas fiscales que deriven necesariamente o se apliquen al contrato por imperio de las normas tributarias de jurisdicción nacional, provincial o municipal.
Cuando se hubiera omitido estas formalidades, pero se probare su existencia y ajuste a las disposiciones de esta Ley, se lo considerará alcanzado por la misma.
Cláusulas Nulas
Artículo 5º: Son insanablemente nulas y carentes de valor y efecto las cláusulas que impongan al arrendatario y/o aparcero tomador condiciones o prestaciones diferentes de las que le son propias conforme a lo establecido en esta Ley y en particular:
a) Obliguen a vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y demás productos de la explotación, con persona o empresa determinada.
b) Obliguen a contratar la ejecución de labores o la adquisición y utilización de maquinarias, semillas y demás elementos necesarios para la explotación del predio o de bienes de subsistencia, a persona o empresa determinada.
Cesión
Artículo 6º: Queda prohibido ceder total o parcialmente el predio objeto del contrato o transferir el contrato sin autorización expresa por escrito, salvo las excepciones que esta misma Ley disponga.
No se interpretará como transferencia de contrato ni cesión o subcontrato cuando se trate de contratos con los integrantes de una sociedad civil o de hecho, en cuyos casos el contrato deberá firmarse por todos sus componentes, quienes designarán en el mismo acto quién continuará representándolos.
Remisión del precio
Artículo 7º: Las partes podrán convenir la remisión del precio cuando se produjera la pérdida total o parcial de la cosecha debida a caso fortuito o fuerza mayor que implique riesgos no asegurables, como los que cubre la legislación de emergencia y desastre agropecuario, y siempre que cualquiera de las partes haya tramitado la respectiva certificación oficial de esa estado.
Revisión del precio
Artículo 8º: Las partes podrán, nuevo acuerdo expreso, la revisión del precio, si se produjera un desequilibrio debidamente probado entre el costo de producción y el valor de los frutos obtenidos. En caso que ello se debiera a una medida o decisión gubernamental y no hubiera acuerdo de partes sobre la revisión, cualquiera de ellas podrá plantearlo judicialmente.
La misma sólo tendrá validez transcurrido el primer año de vigencia del contrato no obstante cualquier pacto en contrario.
Resolución del contrato
Artículo 9º: La facultad de peticionar la remisión o revisión del precio previsto en los artículos precedentes, no excluye el derecho de las partes a peticionar la resolución del contrato de acuerdo con el Artículo 1198 del Código Civil.
Plazo
Artículo 10º: Los contratos a que se refiere este Título tendrán un plazo mínimo de tres (3) años y máximo de diez (10), que podrá renovarse solo expresamente y por escrito. Cuando en el contrato las partes no hayan determinado plazo, el contrato se entenderá celebrado por el plazo mínimo. Toda demora autorizada en la entrega del bien al finalizar el contrato, así como toda prórroga transitoria acordada por un plazo menor al legal, no se considerará renovación o reconducción plena del contrato respecto de los plazos legales que esta Ley impone, valiendo por lo tanto dichas extensiones solo por el tiempo que las partes lo acuerden.
Artículo 11º: Los contratos en los cuales se establezca realizar obras de mejoramiento del predio, tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento u otras que retarden la productividad del establecimiento por un lapso mayor a dos (2) años, podrán celebrarse por un plazo máximo de hasta veinte (20) años, sin perjuicio de las cláusulas que las partes pacten respecto de modificaciones en el precio, sin que ello altere el resto de las condiciones contractuales.
Elementos inembargables
Artículo 12º: Serán inembargables, inejecutables y no afectados al crédito al cual el arrendador y/o aparcero dador tenga derecho, los bienes personales y las maquinarias y herramientas de trabajo del arrendatario y/o aparcero tomador considerado micro empresa en los términos de la Ley 24.467, sin que ello afecte el derecho de retención de los frutos producidos y existentes en el predio al momento de la mora formalmente constituida por y a favor del arrendador o aparcero dador.
Extinción del contrato
Artículo 13º: Los contratos alcanzados por esta Ley concluyen de pleno derecho en los siguientes casos:
a) Por vencimiento del término pactado, en cuyo caso deberá restituirse el predio libre de ocupantes y elementos, sin derecho a ningún plazo adicional para el desalojo.
b) Por vencimiento del plazo legal mínimo si no se hubiese determinado el mismo.
c) Por abandono del establecimiento por parte del arrendatario o aparcero tomador, previa intimación al domicilio constituido en el contrato otorgándole un plazo breve de reintegro a la tenencia y labores.
d) Por falta de pago en cualquiera de los plazos establecidos en el contrato, o de la entrega de los frutos pactados, o su equivalente en dinero en su caso. En cualquiera de los casos, el propietario podrá exigir el pago de las sumas adeudadas y el desalojo del inmueble, con más los daños y perjuicios que estimare corresponder.
e) Por decisión fehacientemente notificada de resolución del contrato, por incumplimiento de la otra parte de las obligaciones esenciales que la ley o el contrato hubieran establecido.
f) Por extinción del usufructo, en caso de que el contrato haya sido celebrado por usufructuario, caso en que el contrato se tendrá por finalizado al vencimiento del año agrícola siguiente.
g) Por mutuo acuerdo, bajo las condiciones que en cada caso se pacten.
h) Por imposibilidad fáctica o jurídica de cumplimiento del objeto del contrato, frente a hechos derivados de caso fortuito o fuerza mayor, sean naturales o estatales.
Explotación racional del suelo
Artículo 14º: Queda prohibida la explotación irracional del suelo y el agua cuando pueda originar erosión, agotamiento, degradación o contaminación, quedando al respecto dicha explotación sometida a la legislación nacional sobre el dominio de esos elementos y recursos y a las legislaciones provinciales sobre su uso.
En tal caso, el propietario queda facultado para solicitar el cese de la actividad y/o rescindir el contrato, pudiendo reclamar la recomposición de las cosas a su estado anterior con más daños y perjuicios.
Si la erosión, agotamiento, degradación o contaminación sobrevinieran por razones de fuerza mayor o caso fortuito, cualquiera de las partes podrá solicitar la rescisión del contrato.
Artículo 15º: Las partes podrán acordar en el contrato la realización de los análisis de suelo y agua que se determinen, con la periodicidad que se establezca. Las partes acordarán además cuál de ellas remitirá la información obtenida a los organismos públicos incumbentes, como un aporte a la información general sobre la evolución de esos recursos.
Quedarán excluidos de los preceptos de este artículo los contratos de pastoreo y/o pastaje que no impliquen labores de suelos ni riego.
Riego
Artículo 16º: Cualquiera de los contratos aquí regulados podrán incluir riego, en cuyo caso deberán cumplirse las siguientes condiciones:
a) Establecerse expresamente en el contrato si se incluye la aplicación de riego, de qué tipo es, y si el mismo se retribuye en forma independiente o si está incluido en el precio del contrato.
b) Dejar aclarado si se trata de obras o pozos existentes y/o si se realizarán nuevas.
Las partes deberán respetar las regulaciones que al respecto establezcan las legislaciones provinciales en cada caso.
c) La declaración de la existencia de obras o pozos, será responsabilidad compartida del propietario, usufructuario o tenedor a título de dueño del predio, y del tomador que los usará (usuario).
d) La responsabilidad por las condiciones de las obras o perforaciones anteriores a su uso o de las nuevas que se realicen, en relación a las normas provinciales que le sean aplicables, será a cargo del usuario.
e) La responsabilidad por el modo y condiciones de su uso, será a cargo del usuario.
f) La responsabilidad por el estado en que quedarán las obras o pozos al finalizar cada campaña y el contrato mismo, será a cargo del usuario, con expresa anuencia del dador del predio.
TITULO II - DEL ARRENDAMIENTO RURAL
Definición
Artículo 17º: Habrá contrato de arrendamiento rural, cuando una de las partes, el arrendador, con título jurídico o a través de representación legal suficiente, se obligue a conceder el uso y goce de un predio rural con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, a otra parte, el arrendatario, quien se obliga a pagar por ese uso y goce un precio en dinero, en especie, o en dinero equivalente a una cantidad precisa de producto. Los contratos podrán pues ser por precio determinado en dinero o especie, o indeterminado, pero determinable según la precisa fórmula y referencias que las partes establezcan para tal determinación.
Los acuerdos de precio por monto fijo en dinero, lo podrán ser en moneda argentina o extranjera, rigiendo para este último caso las disposiciones del Código Civil.
Los acuerdos de precio por monto fijo en especie, deberán detallar esa especie tanto en cantidad como en calidad, tipo, variedad y toda otra especificación que no deje dudas de constituir una cantidad precisa y fija, para evitar que se confunda con otros contratos como las aparcerías, ya que en los arrendamientos no se reparten frutos según resultado sino que se paga un monto, independientemente de la suerte de la explotación que se realice.
Los acuerdos de precio indeterminado pero determinable, deberán detallar la referencia de tipo de producto, cantidad, variedad o categoría pactada, así como la manera en que se tomará el valor de referencia y el modo y fecha en que se aplicará la misma para que derive en la determinación del precio en dinero, sea en moneda nacional o extranjera.
En todos los casos las partes podrán pactar la forma de pago que deseen, siempre que el pago total se prevea que sea realizado dentro del plazo de vigencia del contrato. De lo contrario, la cláusula será nula y el precio total podrá ser requerido en cualquier momento dentro del plazo contractual.
Las partes podrán también pactar que sea una de ellas la encargada de realizar la operación de liquidación, pero la misma no tendrá validez sin la expresa aprobación de la otra parte.
Superficie bajo arriendo
Artículo 18º: En los arrendamientos "pecuarios", se deberá establecer en el contrato al momento de su celebración, la superficie que se pacta para arriendo, la cual podrá ser la que conste en el título y/o plano del bien, la que las partes convengan dándola por válida, o la que resulte de especial medición previa hecha por acuerdo de las partes por el medio que se convenga y expresa aceptación de ambas. En todos los casos, a efectos de la determinación contractual de la superficie arrendada con fines pecuarios, deberá respetarse la división física existente, tanto de la totalidad del predio, si el arriendo lo abarca íntegramente, como del apotreramiento interno si el contrato se conviene solo por algunos lotes, integrando al contrato plano de identificación de éstos, aunque sea privado y no profesional, firmado por ambas partes.
Artículo 19º: En los arrendamientos "agrícolas", podrán pactarse distintas superficies según las categorías que aquí se establecen, y bajo las condiciones que este artículo instituye, debiendo constar las mismas expresamente en el contrato:
a) Superficie "fija", según título o plano escritural, según convención de las partes, o según previa medición de común acuerdo por el método que se acuerde.
b) Superficie "arable", establecida por convención de partes o previa medición de común acuerdo por el método que se acuerde.
c) Superficie efectivamente "cultivada", según medición establecida por convención de partes por el método que se acuerde, la que deberá efectuarse inmediatamente después de la implantación de los cultivos, sin esperar resultados de germinación. En estos casos, podrá hacerse algún pago a cuenta del precio total del arrendamiento, pero el ajuste final del mismo deberá consentirse tras la medición y antes el pago posterior a la misma, de modo que realizado éste, no podrá haber reclamos mutuos por diferencias de precio surgidas de la medición, ni ninguna corrección podrá hacerse a la mensura ya hecha mientras esté vigente el contrato.
Arrendamiento de explotación o establecimiento.
Artículo 20º: El arrendamiento rural también podrá tener por objeto la cesión con igual finalidad de una explotación o establecimiento rural, integrado por las instalaciones, maquinarias, instrumentos, animales y demás bienes que las partes determinen en el contrato.
Obligaciones de las partes
Artículo 21º: Son obligaciones de las partes, además de las generales establecidas en el Código Civil, las siguientes:
1) Del Arrendatario
a) Pagar en tiempo y forma el precio acordado.
b) Realizar la actividad establecida con sujeción al contrato y a las leyes aplicables, usando el suelo racionalmente de modo de impedir su erosión, degradación o agotamiento, conforme las buenas prácticas y técnicas de manejo adecuadas para una explotación sustentable, garantizando la reposición de nutrientes.
c) Cumplir en cuanto le compete, las normas nacionales y provinciales sobre protección del medio ambiente y conservación de recursos naturales.
e) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones. Contribuir con el porcentaje que contractualmente haya acordado para la lucha contra las malezas y plagas, si el predio las tuviera al inicio del contrato. Si no se hubiera convenido, cada una de las partes aportará un cincuenta por ciento siendo al arrendatario en todos los casos el responsable de la realización de las tareas.
f) Conservar las mejoras incluidas en el contrato según lo indica el inciso "d" del artículo 4º, las que deberá entregar las condiciones que las recibiera o que se pactaran, salvo los deterioros ocasionados por el uso normal y la acción del tiempo. Cuando se trate de arrendamiento de explotación o establecimiento, deberá reintegrar los bienes que le fueron entregados, en la misma especie, calidad y cantidad, y devolver los instrumentos, maquinas, herramientas e instalaciones en el mismo estado y condiciones de uso, así como la especie, número, sexo, calidad y peso de los animales que recibió, salvo otro pacto expreso en el contrato.
g) Inscribir el contrato en el registro respectivo, si se hubiera acordado a su cargo.
2) Del Arrendador
a) Asegurar el acceso, uso y goce de las cosas dadas en arrendamiento.
b) Contribuir a los gastos que demande la lucha contra las plagas y malezas si el predio las tuviera al contratar, en la proporción convenida; a falta de convención contribuirá en un cincuenta por ciento (50%) de dichos gastos.
c) Inscribir el contrato en el registro respectivo si así se le hubiere asignado en el mismo.
d) Cumplir y hacer cumplir en cuanto le competa las normas sobre protección del medio ambiente, conservación de recursos, buen cultivo y explotación racional.
Plazo y Sucesión
Artículo 22º: Para este tipo de contratos, regirán los plazos previstos en el Artículo 10º.
Si durante su vigencia ocurriese la muerte, incapacidad o imposibilidad física del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus herederos, descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta de segundo grado, en el orden sucesorio, siempre que hayan participado en forma directa en la explotación; u optar sin costo adicional por su rescisión, a elección de los mismos.
TITULO III - DE LAS APARCERÍAS
Capítulo I - DISPOSICIONES GENERALES
Definición y Plazo
Artículo 23º: Habrá aparcería cuando una de las partes, el dador, se obligue a entregar a otra, el aparcero o tomador, animales, un establecimiento rural del que disponga a cualquier título, con o sin plantaciones, sembrados, animales, maquinarias, herramientas o enseres de trabajo para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse frutos en la proporción acordada. La dirección de la empresa corresponderá al aparcero.
A estos contratos se le aplicarán los plazos previstos en el Artículo 10º de esta Ley, salvo expresa disposición diferente que se contemple en este Título III.
Las partes podrán acordar que sea una de ellas la que se encargue de la comercialización de lo producido, aunque sea la porción correspondiente a la otra parte; pero tales operaciones no podrán concretarse válidamente con terceros sin la previa aprobación por escrito de esa otra parte.
Obligaciones de las partes
Artículo 24º: Son obligaciones de las partes, además de las que resultan de esta ley:
1) Del aparcero
a) Realizar personalmente la explotación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arrendar o dar en aparcería la cosa o cosas objeto del contrato.
b) Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido.
c) Cumplir y hacer cumplir en cuanto le competa, las normas sobre uso racional de los recursos naturales y las buenas prácticas agrícolas, ganaderas o de la actividad objeto del contrato.
d) Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deberá restituir al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo. En defecto de otro pacto expreso en el contrato, cuando haya recibido en aparcería una explotación o establecimiento, devolver los bienes integrantes en la misma especie, calidad y cantidad, los instrumentos, maquinas e instalaciones en el mismo estado de uso, y los animales según la especie, número, sexo, calidad y peso de los que recibió.
e) Hacer saber al dador con prudente anticipación la fecha en que comenzará la percepción de los frutos y separación de los productos a dividir, no pudiendo disponer de los mismos hasta su división.
f) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones. Contribuir con el porcentaje que contractualmente haya acordado para la lucha contra las malezas y plagas, si el predio las tuviera al inicio del contrato. Si no se hubiera convenido, cada una de las partes aportará un cincuenta por ciento. En todos los casos la tarea será responsabilidad del aparcero.
g) Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpación o novedad dañosa a su derecho, así como cualquier acción relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas.
h) Inscribir el contrato si así se hubiere convenido.
i) Rendir cuentas documentadas del resultado de la explotación exhibiendo las liquidaciones, documentos y recibos correspondientes a la finalización de cada ciclo productivo.
2) Del dador
a) Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcería y responder por los vicios o defectos graves de las mismas.
b) Cumplir y hacer cumplir en cuanto le competa, las normas sobre uso racional de los recursos naturales y las buenas técnicas de manejo.
c) Llevar la nómina de las máquinas, animales, útiles, enseres y bienes de toda clase aportados inicialmente por cada uno de los contratantes, especificando su estado y valor estimado.
d) contar con el detalle de la forma en que se distribuyen los frutos y su liquidación.
e) Inscribir el contrato en el registro respectivo en caso que así se hubiera establecido.
Extinción del contrato
Artículo 25º: Los contratos de aparcería concluyen en los siguientes casos:
a) Por las causales previstas en el Artículo 14 de la presente Ley.
b) Por la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero. El contrato no terminará, por muerte del dador, salvo opción contraria del aparcero tomador, ni en los casos de enajenación del predio cuando el contrato hubiera sido inscripto en el registro respectivo.
c) Por resolución del contrato en caso de incumplimiento de las obligaciones que la ley o el contrato determinen.
Contratos Mixtos
Artículo 26º: Se regirá por las normas fijadas para la "aparcería", todo contrato en el cual la retribución consista, además del porcentaje en la distribución de frutos, en una determinada suma de dinero o en especie o en dinero equivalente a una cantidad precisa de producto, según la cotización y el mercado que las partes establezcan como referencia para determinar en la fecha que acuerden.
Capítulo II - DE LAS APARCERÍAS AGRÍCOLAS
Definición
Artículo 27º: Habrá contrato de aparcería agrícola cuando una de las partes, el dador, se obligue a entregar a la otra, aparcero o tomador, el uso y goce de un predio rural con o sin plantaciones, sembrados o elementos de trabajo para la explotación agrícola con el objeto de repartirse los frutos.
Artículo 28º: Las partes podrán convenir libremente el porcentaje en la distribución de los frutos.
Es facultad de las partes convenir el porcentaje que cada uno aportará para el combate de las plagas y malezas.
Ninguna de las partes podrá disponer de los frutos sin haberse realizado antes la distribución de los mismos, salvo autorización expresa de la otra.
Artículo 29º: La pérdida de los frutos por caso fortuito o fuerza mayor será soportada por las partes en la misma proporción establecida para el reparto de los mismos.
Capítulo III - DE LAS APARCERÍAS PECUARIAS
Definición
Artículo 30º: Habrá aparcería pecuaria cuando las partes acuerden realizar en conjunto una producción ganadera en cualquiera de sus especialidades, a fin de distribuir las utilidades que de ella deriven. El objeto puede consistir tanto en las
crías que se hayan logrado, como en los kilogramos producidos, y/o en el mayor valor intrínseco por mejoramiento que el ganado tenga al término del contrato.
Artículo 31º: El ganado es aportado por el dador. En el contrato se debe indicar la cantidad, la raza, la calidad, el sexo, el peso y la edad del ganado que servirá de base para determinar lo que tiene derecho a tomar cada una de las partes a la terminación del contrato.
Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por cuenta del aparcero o tomador.
Dirección de la empresa
Artículo 32º: La dirección de la empresa corresponde al aparcero o tomador, el cual debe ejercitarla según las reglas de la buena técnica de la cría, recría o engorde del ganado.
Artículo 33º: El dador de los animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero o tomador en la tenencia y guarda de los mismos y en caso de evicción a sustituirlos por otros.
El aparcero o tomador no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.
Plazo
Artículo 34º: El plazo de duración lo convendrán libremente las partes según los objetivos del acuerdo que celebren, por lo que a este especial tipo de contrato que prevé este Capítulo III del Título III, no se le aplicarán los plazos previstos en el Artículo 10º de esta Ley.
División de productos y/o utilidades
Artículo 35º: Los productos y/o las utilidades, según la modalidad de liquidación que se pacte, se dividen entre las partes de acuerdo a la proporción establecida en el convenio, o en su defecto según los usos del lugar.
Salvo estipulación en contrario, ninguna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de la otra, de los animales dados en aparcería o de los frutos y productos de los mismos.
Muerte del dador
Artículo 36º: La aparcería pecuaria no se disuelve por la muerte del dador.
TITULO IV - DEL PASTAJE
Definición y Plazo
Artículo 37º: Existe contrato de pastaje o pastoreo, cuando el dador de los pastos, sin entregar la tenencia de un predio rural cuyo uso y goce dispone por cualquier título, le concede a otro el derecho de hacer pastar en el mismo una cantidad establecida de cabezas de ganado, contra el pago de un precio en dinero por cabeza de animal; la cantidad total de hacienda pactada, a los efectos del precio, no podrá alterarse en el transcurso del plazo del contrato.
Estos contratos se podrán hacer por un plazo determinado a convenir, que no podrá superar los dos años desde la fecha del contrato. No será pues aplicable al contrato establecido en este Título IV, el plazo mínimo legal dispuesto en el Artículo 10º de la presente Ley.
Artículo 38º: El dueño del ganado debe limitarse a hacer pastar los animales y suministrarle la bebida necesaria sin poder realizar ningún otro acto de utilización del fundo. Salvo convención expresa en contrario, tampoco podrá utilizar las mejoras existentes en el predio excepto el caso de los alambrados u otros medios de encerramiento y bebida.
Artículo 39º: El dueño del ganado sólo puede exigir hacerse cargo del cuidado personal o directo y custodia de los animales, en el caso en que expresamente se haya convenido.
Artículo 40º: La persona que tiene a su cargo la custodia, con arreglo a lo dispuesto precedentemente, es responsable de los daños y perjuicios que los animales puedan causar a terceros estando el predio debidamente cercado.
Artículo 41º: El dueño del predio no es responsable por la muerte o desaparición de los animales que pasten en el mismo por causas naturales o por cualquier otra causa que no le sea imputable.
Artículo 42º: No existiendo contrato escrito, cualquiera de las partes puede resolverlo en cualquier momento dando aviso fehacientemente a la contraparte. En este caso los animales deberán ser retirados en forma inmediata por el dueño de los mismos.
TITULO V - DE LOS CONTRATOS AGRARIOS EN PARTICIPACIÓN
Definición y Plazo
Artículo 43º: Con el contrato agrario de asociación en participación, el asociante atribuye al asociado, como contrapartida a un determinado aporte, una participación en las utilidades de la explotación o de una cosecha, cría, engorde o negocio determinado. El aporte del asociado puede consistir en dinero, insumos o prestaciones de servicio. Los terceros adquieren derechos y asumen obligaciones solamente hacia el asociante.
Salvo pacto en contrario, el asociante puede convenir participaciones a varios asociados.
La gestión de la empresa y de la producción corresponde al asociante, sin perjuicio de lo convenido respecto del control y de su obligación de rendir cuentas.
Salvo pacto en contrario, el asociado participa de las pérdidas en la misma medida que de las utilidades, pero las pérdidas que recaigan sobre el asociado no podrán superar el valor de su aporte.
Las partes establecerán libremente la duración del contrato, por lo que no se aplica a los contratos previstos en este Título V, los plazos establecidos en el Artículo 10º de la presente Ley.
TITULO VI - CONTRATOS AGRARIOS ACCIDENTALES
Definición y Plazo
Artículo 44º: Habrá contrato accidental agrícola, cuando una de las partes se obligue a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a la explotación agrícola, y la otra a pagar un precio en dinero y/o en especie y/o en porcentaje, según la naturaleza del contrato, por ese uso o goce, por un plazo que no exceda de un año completo, hasta por dos cosechas seguidas dentro del mismo o distinto año calendario.
Artículo 45º: La duración de estos contratos regulados en este Título VI, será la indicada en el Artículo anterior. Únicamente la celebración de dos contratos accidental entre las mismas partes y sobre los mismos lotes, sin solución alguna de continuidad en la disponibilidad de los mismos, dará derecho a cualquiera de las partes a solicitar la aplicación del plazo mínimo de tres años previsto en el Artículo 10, pero por ese tercer período anual, las partes deberán pactar nuevamente el precio, el que se deberá abonar indefectiblemente durante ese tercer período.
Calificación
Artículo 46º: A iniciativa de parte, estos contratos podrán ser presentados para su calificación y homologación judicial ante el fuero competente, hasta treinta días antes del plazo de vencimiento previsto, debiendo el Juez expedirse en ese plazo. Al vencimiento del período contractual, la resolución antedicha será título suficiente para que se ordene la inmediata desocupación del inmueble por el procedimiento de ejecución de sentencia vigente en la jurisdicción respectiva. Además de ordenar la desocupación, dicha autoridad a pedido de parte impondrá al ocupante ilegal una multa equivalente al cinco por ciento (5%) del precio de todo el contrato, a favor del propietario.
Artículo 47º: A los contratos accidentales le resultan aplicables las demás reglas generales que establece el presente texto, que no sean contrarias a las disposiciones especiales establecidas en este Título VI.
TITULO VII - DE LOS CONTRATOS PROMOVIDOS, EL RÉGIMEN IMPOSITIVO Y LAS CONDICIONES DEL CESIONARIO
Definición y Plazo
Artículo 48º: Serán contratos promovidos los contratos de arrendamientos y aparcerías que sean celebrados en carácter de arrendatario o aparcero tomador, por quien sea titular de una micro o pequeña empresa agropecuaria, trátese de personas físicas o jurídicas. Tal carácter se determinará de acuerdo a la Ley 24.467.
Artículo 49º: Los contratos promovidos deberán ser celebrados por el plazo mínimo previsto en el Artículo 10º de esta Ley, sin perjuicio de los incentivos a los contratos de mayor duración, y ajustarse a las demás previsiones de esta Ley.
Artículo 50º: Los contratos promovidos gozarán de beneficios impositivos y financieros de conformidad con el régimen de promoción de esta Ley, que beneficiarán a ambas partes contratantes en la medida y con el alcance que en esta se establece.
En los casos que por ley, reglamento o resolución de la autoridad de aplicación, se considere conveniente, los sujetos comprendidos en el Artículo 45 podrán también beneficiarse con aportes no restituibles. Especialmente, dicho beneficio podrá preverse:
a) para quienes revistan el carácter de agricultores familiares titulares de micro empresas rurales de acuerdo a la reglamentación de la Secretaría de la Pequeña y Mediana Empresa;
b) para la iniciación y radicación de jóvenes agricultores que solos o asociados constituyan una micro o pequeña empresa agropecuaria;
c) para quienes posean títulos técnicos o profesionales en carreras vinculadas con las ciencias agrarias, veterinarias o de administración rural.
Artículo 51º: Se establecen a modo de promoción los siguientes beneficios fiscales:
1. Para los arrendatarios y aparceros tomadores:
a) Podrá deducir del impuesto a las ganancias, el treinta por ciento (30%), en más, de las sumas abonadas en concepto de arrendamiento o del porcentaje de la aparcería, por período fiscal.
b) Devolución anticipada de IVA de bienes adquiridos a los efectos del cumplimiento del objeto del contrato promovido. Dicha devolución procederá en la medida en que los importes de los mismos no hayan sido absorbidos por los respectivos débitos fiscales originados en la venta de productos vinculados al cumplimiento del objeto del contrato promovido.
c) Amortización acelerada de bienes adquiridos al efecto del cumplimiento del contrato promovido.
d) Los bienes incluidos en los contratos promovidos no integrarán la base de imposición de imposición del impuesto a la ganancia mínima presunta.
2. Para los arrendadores y aparceros dadores:
a) Estará exento del impuesto a las ganancias el equivalente al veinte por ciento (20%), por período fiscal, de las sumas percibidas por la locación.
b) Régimen de amortización acelerada en bienes de capital adquiridos por el aparcero dador para ser aportados en aparcerías.
Artículo 52º: Cuando el plazo del contrato sea de cinco (5) o más años, los beneficios otorgados en el impuesto a las ganancias expuestos en el artículo anterior, se incrementarán al cuarenta por ciento (40%) para el arrendatario o aparcero tomador y al veinticinco por ciento (25 %) para el arrendador o aparcero dador.
Artículo 53º: Las Provincias serán invitadas a adherir a lo dispuesto en este capítulo, a fin de:
a) Eximir a los contratos promovidos del impuesto de sellos.
b) Disminuir las alícuotas del impuesto inmobiliario rural a los inmuebles dados en arrendamiento, aparcerías o en los contratos promovidos.
c) Disminuir las alícuotas del impuesto a los ingresos brutos sobre las ventas de productos en los contratos promovidos.
Artículo 54º: Los contratos promovidos gozarán de estabilidad fiscal durante su vigencia.
TITULO VIII - DEL REGISTRO DE CONTRATOS RURALES
Artículo 55º: Créase en el ámbito del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación, el Registro de Contratos Rurales. La reglamentación establecerá su funcionamiento y condiciones para la inscripción de los contratos, que no podrá ser onerosa y deberá prever su recepción en todas las oficinas y delegaciones de la repartición en todo el territorio nacional donde las haya.
TITULO IX - DE LAS DISPOSICIONES COMUNES, COMPLEMENTARIAS Y TRANSITORIAS
Artículo 56º: Los contratos que, a pesar de no estar regulados por un estatuto especial, presupongan una relación de dependencia y no impliquen la cesión del uso y goce del predio, quedarán excluidos del régimen de esta Ley aún cuando la retribución consista en la participación en los frutos.
Artículo 57º: Quedan excluidos de la presente la Ley los contratos que impliquen cesión de predios con instalaciones para destino exclusivo de explotaciones ganaderas y de cría animal intensiva de tipo industrial, locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación de ganado o engorde a corral, siempre que no sean parte de un predio mayor cedido con destino a la explotación agropecuaria, o del que se obtengan parcial o totalmente los alimentos para la explotación intensiva que pueda practicarse en parte del mismo.
Artículo 58º: La presente Ley regirá para los contratos nuevos que se celebren a partir de su entrada en vigencia, la que tendrá efecto a partir de su publicación en el Boletín Oficial, pero no regirá para las extensiones de anteriores o prórrogas acordadas por acuerdos sin intención de generar nuevo contrato.
Artículo 59º: Derogase la Ley 13.246 y sus modificatorias.
Artículo 60º: Comuníquese al Poder Ejecutivo para su promulgación.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Frente a una nueva puesta en escena de la legislación sobre contratos rurales, tradicionalmente representados por los arrendamientos y las aparcerías, sean los básicos o los accidentales regidos por la actual versión de la Ley 13.246, merece destacarse:
1.- Que la ley 13.246 del año 1948, hubiera significado un avance si no hubiera quedado desvirtuada por el congelamiento y prórrogas sucesivas de los contratos hasta el año 1966.
2.- En ese lapso, los arrendamientos usaron y dispusieron a su antojo de los predios arrendados, en detrimento de los propietarios, muchos de los cuales, habiendo fallecido, dejaron numerosos herederos que resultaron dueños de fracciones cada vez mas pequeñas, que no podían explotar por sí ni asociadamente en razón del "congelamiento de los contratos" antes mencionados. Ni siquiera éstos podían vender sus parcelas en condiciones razonables, ya que la ocupación con fuerza legal y de orden público que sufrían, que de transferir el dominio no alteraba la relación contractual locativo, desvalorizaba sus tierras dejándolas literalmente "fuera del mercado".
3.- En el año 1955, la "Ley de Transformación Agraria" (conocida como "Ley Ibarbia" pues su autor fue el Ingeniero y Abogado Diego Joaquín Ibarbia, quien fuera miembro encumbrado de la Sociedad Rural Argentina por muchos años), dio una salida alternativa ante la imposibilidad de los dueños de disponer de algún modo su patrimonio. La norma permitió la oferta de los predios, en venta, a valores reales, y en caso de existir una propuesta constatable que satisficiera al dueño vendedor, su arrendamiento podía ser el comprador siempre que igualara en precio y condiciones aquella oferta aceptable para el vendedor. Así muchos arrendatarios lograron hacerse propietarios, sin afectar los derechos y el interés legítimo de los titulares del dominio de las parcelas bajo arriendo.
4.- Cuando a partir del año 1966 se terminó el congelamiento de casi veinte años, los propietarios recuperaron el pleno dominio de sus tierras y, "escaldados" por la inseguridad jurídica vivida, aún habiéndose convertido en propietarios más pequeños y sin capital de trabajo, mayoritariamente buscaron otras formas de disponer de sus predios, incluso dejándolos inactivos por un tiempo mientras intentaban nuevas maneras de trabajarlos y obtener ingresos.
5.- En síntesis: la excesiva protección a una de las partes (el arrendatario) no sólo generó inequidad y profunda desconfianza, sino que destruyó, como consecuencia, el "mercado de tierras en arriendo".
6.- Debe tenerse en cuenta, que la locación es una forma contractual que le permite a quien no es propietario, acceder a una propiedad ajena para usar y gozar de ella (sea para vivienda, comercio, industria o producción).
Por ello es imprescindible que la legislación que regule ese instituto jurídico, sea equilibrada, pues si se desbalancea en favor de alguna de las partes, desaparece el negocio jurídico bilateral y sinalagmático con prestaciones equilibradas, dejando de ser efectivo y útil en la realidad.
7.- Fue por tal experiencia anterior, que el criterio que imperó al reformarse la Ley 13.246 después de tan traumática como nociva relación jurídica artificialmente impuesta por el "hecho de príncipe", fue el de tratar de recomponer la confianza en el instituto de arrendamiento. Para ello había que quitarle los elementos más rígidos y desequilibrantes de los derechos de las partes, sin dejar de mantener un carácter tuitivo prudente, que protegiendo suficientemente a quienes aspiraban a seguir trabajando en tierras ajenas, no desalentara a los propietarios a dar sus tierras en arriendo. Había pues que recuperar un tipo de contrato que resultara dinamizante de la producción y desalentara la existencia de tierras ociosas por la combinación de falta de capital propio de explotación y temor a entrar en una relación jurídica exageradamente despareja y con riesgo de quedar atrapados por otra vez en contratos por plazos no deseados.
De tal suerte, respetando el carácter de "orden público" de la regulación especial (que es una excepción a las locaciones comunes no rurales regidas por el Código Civil), sólo se quitaron los elementos más desequilibrantes y regresivos, como las "prórrogas unilaterales" y la "tácita reconducción".
Frente a una tecnología ya más moderna (era el año 1983 aproximadamente) y además de incitar a los propietarios a dar en arriendo con riesgos menores, el "plazo mínimo legal" se redujo a tres (3) años, período más que suficiente para un proceso productivo de ciclo completo, inclusive para la actividad de períodos más largos como es la ganadería de cría.
Y también se habilitaron los "contratos accidentales", institutos alternativos transitorios que hoy son de práctica habitual, y que volverán a ser meramente accidentarles o casuales cuando la política económica nacional y la sectorial sean estables y previsibles.
Mientras tanto, la volatilidad de los mercados agravada por las inversiones estatales, impiden instalar la suficiente confianza como para lograr que las partes (ambas, no sólo los arrendadores) pacten contratos a más largo plazo, en especial en la agricultura, por lo que se ha generalizado la contratación "por hasta dos cosechas" (art. 39 de la Ley 13.246).
8.- A fines del año 2009, perdió estado parlamentario un proyecto de ley de arrendamientos que, ignorando toda la historia jurídica y la realidad actual, pretendía retrotraer el instituto contractual a regulaciones de un pasado irrepetible e inadecuado que sólo hubiera logrado, otra vez, repetir los desequilibrios de las partes en un simple contrato, que para resultar bueno y útil para todos, debe ser una herramienta sencilla, que facilite el acceso a la producción en suelo ajeno.
Con ese proyecto se hubiera conseguido lo contrario. Y esta aseveración no es deductiva sino realista, ya que la mera posibilidad de que se sancionara una regulación tal, acentuó la decisión de no contratar por más de una vez con un mismo arrendatario, tornándose los contratos accidentales en los mas usados ente el temor de un cambio legislativo que, eventualmente aplicado a los efectos de contratos vigentes, cambiaran la naturaleza y la esencia de la relación y el negocio jurídico deseado y pactado. La mera perspectiva de sancionarse una legislación que reimplantara institutos perimidos y la memoria de relaciones retrospectivas desequilibradas, consolidó la generalización de los contratos cortos, en contra de lo que en verdad sería lo deseable si se lograra la estabilidad suficiente, que no la brinda la imposición de contratos rígidos y extensos, sino la confianza en la regulación de convenios flexibles en los que el acuerdo de partes y la mutua confianza sean la esencia de los acuerdos, dentro de un marco básico que evite abusos en ambas partes.
9.- Hoy se sabe que el mismo proyecto (prácticamente idéntico) está siendo nuevamente impulsado.
Sólo la tozudez ideológica o el compromiso político con ciertos sectores o corporaciones, puede explicar que se quiera tropezar otra vez con la misma piedra, de espaldas a la realidad, a la actualidad y sin pensar en el futuro.
10.- Observemos que hoy un arrendamiento, aún pequeño, con empresa personal, familiar o poco más, que trabaje muchas más hectáreas ajenas que propias (hoy la mayoría de los llamados genéricamente "chacareros" tiene también alguna propiedad rural) cuenta con un capital de trabajo en maquinarias y enseres, un flujo de fondos, un crédito comercial y una renta neta, superior a muchos de los propietarios a quienes les arrienda. Ello indica que la vieja relación en la que el patrimonio del propietario le daba mayor poder de negociación frente al arrendatario, ha cambiado y por lo tanto, al menos en ese sentido o por esa razón, ya no se justifica proteger a una de las partes (a ninguna de ellas) sino que se debe buscar una relación jurídica más flexible para que las partes puedan discutir y acordar condiciones particulares complementarias y equilibradas, con el objetivo de seguir permitiendo el acceso a la producción en suelos ajenos.
11.- Por lo tanto la modernización de la legislación, debe pasar por generar confianza entre las partes, dándoles un margen mayor de negociación directa de los contenidos de los contratos, en vez de imponer condiciones por ley, que al ser de orden público y anteponerse a la autonomía de la voluntad en todo aquello que regle específicamente, puedan terminar ahuyentando la intención de arrendar.
Y para que los "contratos accidentales" de a poco vayan siendo sustituídos por otros de mayor plazo, es necesario dejar ámbitos de negociación y mayor libertad de acuerdo entre las partes en la confección de los contratos de plazos superiores a los accidentales.
12.- No es verdad, como se suele argumentar por quienes pretenden reinstalar condiciones del pasado, que los contratos breves sean la causa del desplazamiento de los pequeños arrendatarios a manos de otros más grandes.
En primer lugar, se trata sin duda de un dato de la realidad, pero que en verdad afecta la "competitividad entre arrendatarios", y no de una falencia legal en la relación arrendador-arrendatario.
En segundo lugar, lo que provoca esa "desigualdad entre demandantes de la misma tierra ajena", no es la existencia de los contratos accidentales, sino el hecho que algunas empresas (tenga forma societaria, asociada, pools de siembra u otras) han empleado con el fin de atraer inversionistas y destinar los fondos a la producción agraria, una herramienta jurídica propia de la actividad financiera, que son los "fideicomisos"; fondos fiduciarios que aplicados para financiar procesos agrícolas, se han beneficiado con la exención impositiva (de ganancias) que a ese instituto jurídico le ha otorgado la legislación fiscal.
En tercer lugar entonces, corresponde "corregir el diagnóstico" para encontrar soluciones apropiadas, en vez de querer establecer "remedios peores que la enfermedad". Lo que hay que hacer, es quitarle a los fideicomisos ese beneficio fiscal cuando se los crea y utiliza para inversiones en producción agropecuaria; sin darle a todo arrendatario pequeño y mediano el tratamiento de "microempresas" y de "PYMES", con el asesoramiento gratuito necesario para que organice su empresa personal, familiar o asociativa de la manera más eficiente de acuerdo con la legislación vigente y las posibilidades de administración y gestión; destinar importantes carteras de "créditos blandos" para los que menos posibilidades tiene de acceso al pre-financiamiento de siembra, cosecha y repago además de la adquisición de maquinarias e insumos; otorgarles tanto en jurisdicción nacional como provincial, tratamiento fiscal diferenciado en su favor. Ello, como "programa básico", sin perjuicio de más o mejores medidas proactivas para pequeños y medianos emprendimientos agropecuarios.
En cuarto lugar, no es cierto que los dueños de tierra cultivable simplemente "rematen anualmente al mejor postor" su suelo a riesgo de su agotamiento en pocos años. En ese sentido, una propuesta más integral y estable, que se pueda negociar libremente entre las partes, la da "ventajas al productor local" que está allí, es conocido y quiere seguir arrendando, frente "al de afuera" que, por fuerte que sea, si no cumple con lo pactado se va sin importarle no poder repetir el arriendo.
Pero si la ley impone un plazo único mínimo, rígido y prolongado, por ejemplo de cinco (5) años (como contempla el proyecto conocido) entonces quien decida dar su tierra en arriendo, no priorizará las condiciones de laboreo e implantación de especies y el trato con el vecino, sino que entonces si optará por asegurarse la remuneración más alta y de manos de quien tenga más respaldo durante un tiempo obligadamente prolongado, o que pueda pagar mayor cantidad de dinero adelantado de ese largo período ... y esa es, lamentablemente, la empresa grande, que entonces sí desplazará inexorablemente a la local más chica.
Por último, no puede imaginarse razonablemente en el mundo inestable de hoy, que se pueda pactar un contrato previendo el precio por cinco (5) años, ni aunque se lo fije en quintales, ya que puede en tanto tiempo variar el valor del producto elegido, o crecer más el de otro producto. Eso sólo preanuncia un futuro de conflictos reiterados, ya que en los cinco años obligatorios de arriendo, las partes van a tener varios de diferencias de precio a resolverse en la justicia, que es el peor destino de un instituto jurídico contractual.
Hoy, aún con la relativa precariedad que representa una ley que merece actualizarse, la conflictividad judicial es bajísima (en verdad casi inexistente) y el instituto del arrendamiento ha cumplido con su principal objetivo: el sesenta por ciento (60%) de la producción agrícola se obtiene en suelos ajenos al productor de esos cultivos. Es decir, que se ha logrado el "acceso a la tierra para producir aún sin ser propietarios" y se han minimizado las diferencias e incumplimientos contractuales que terminan ante la Justicia.
13.- La propuesta es: mejoremos la que hay, en vez de retrotraernos hacia lo que fue, que, si hubiera sido mejor, merecería considerarse; pero como lo resumimos en esta presentación y lo sabemos quienes llevamos años en esto, aquella experiencia fue contraproducente aún en aquellos años ... imaginémonos lo que podría provocar su imposición en el momento actual y en el mundo futuro que ya se muestra dinámico y cambiante.
Por las razones expuestas es que solicitamos la aprobación del presente proyecto de ley.-
Autor: Por Lucio B. Aspiazu, Diputado Nacional UCR – Corrientes -

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